曼谷看房之旅(一)

WadeZhao 2019-8-3 4179

这是2018年11月去曼谷旅行顺便看房时写的,仅供参考。


我这次选择的地区有三个:拉玛9(RAMA 9)地区,安努(On Nut)地区,和澎蓬(Phrom Phong)地区。选择的原因分别是:

1, 最近一段时间关注曼谷房产,发现拉玛9(RAMA 9)地区是面向中国人发售的楼盘宣传很多的一个地区,很多人说这个地点将是New CBD,而且这个地区中国人比较多,所以我想去体验一下。

2, 选安努(On Nut)地区比较偶然,也是最近一段时间发现这一地区新楼盘比较多,而且查看地图,发现确实这一地区楼盘很多,但奇怪的是,这一地区的配套商城并不多,所以也有点好奇,想去看看到底居住的条件如何

3, 澎蓬(Phrom Phong)地区我们之前住过,是传统的素坤逸路繁华地区,这次有朋友一起来玩,先去华欣,然后再回曼谷待几天,考虑到一起玩,尽量不要安排陌生的项目以免出现意外情况,所以选择了住过的比较熟悉的地区,反正我们以看房为目的,重复住一个地区也无所谓。

这篇文章的一些先决条件:

1, 这篇文章是对住过的三个地方进行的总结,总结和分析的先决条件是“自住/养老/买房”,所以关于教育等方面的资源的权重会低一些,投资的权重也会低一些

2, 楼盘,房价这些信息,我都是从https://www.thailand-property.com/这个网站获取的资料,这个网站信息非常全,我也就懒得再找别的网站,数据都从它这里来,就算绝对的价格不十分准,至少趋势和差价是差不多的

3, 这个文章我也写给自己看,因为很多地区,想查看这个地区楼盘的情况,搜索和对比要花费很多的时间,我也只能有空时不断完善,不断分析

4, 谈到房价和相关费用的时候,我使用人民币计价,并且简单的按照1:5换算,不求最准确。用泰铢计价的消费,我会标明XXX泰铢,不标明只说XXX元的,都是人民币。

5, 我对楼盘的分析只谈已建成的,未建成的不讨论。


下面是我对曼谷的认识,不一定对,将来可能会不断的修正,另外这次打了一个Grab,司机是一个英语非常好的美女,正好我也和她聊了聊对这几个区域的看法,后来基本证明她的看法是对的,她的看法我会在后面提到。


我以为素坤逸路(Sukhumvit Rd)是曼谷最繁华的一条主干道,相当于北京的长安街。事实上这个看法也对也不对,因为素坤逸其实是一条非常长的路,如果用Sukhumvit为关键字去地图上查,你会发现它起源于曼谷,而终结于芭提雅东南面一百公里以外,用我们住的一家民宿的房主的话说:“素坤逸等于繁华区,就是个炒作概念,其实连芭提雅都在素坤逸路上”,还真是这样。实际上曼谷最繁华的素坤逸路段,我觉得是图中这一段:




这一段是以BTS(轻轨)的National Stadium(国家体育场)站开始,依次是Siam(暹罗)、Chit Lom(奇隆)、Phloen Chit(奔奇)、Nana(娜娜)、Asoke(阿索克)、Phrom Phong(澎蓬)、Thong Lo(通罗),到Ekkamai(伊卡麦)为止。

这次我们住在了澎蓬(Phrom Phong)站附近的一个公寓,住在安努(On Nut)的时候也常常向北走到伊卡麦(Ekkamai)去逛,所以算是把这一个地区重新摸了一下,我觉得这一段地区,还要再区分一下:


1,大暹罗地区,这个名字是我起的,基本上就是以BTS的暹罗(Siam)站为中心,北至披耶泰(Phaya Thai),南至是隆路(Silom Rd),西至诗叻高速公路(Sirat Expy),东至奔奇(Phloen Chit)这一片地区。这一片区域的商场和高级饭店可以用“鳞次栉比”来形容。光是暹罗开头的就有三个商场,连在一起,分辨是暹罗百丽宫、暹罗商场,和暹罗发现。周边还有CentralWorld,光逛这里的商场一天都不够,这一片还包含了泰国最牛逼的朱拉隆功大学,以及相当于曼谷中央公园的仑披尼公园。大学与公园南面的是隆路(Silom Road)两侧也满满的都是消费场所。这是曼谷最老牌的核心区域,也是最繁华,商场/高档酒店/特色小店小馆密度最大的区域。


2,Asoke-Nana区域。这个地区以娜娜(Nana)和阿索克(Asoke)站为中心,沿素坤逸向两侧延伸,北面到奔奇(Phloen Chit),南面到澎蓬(Phrom Phong)。这个地区商场也很多,但基本聚集在素坤逸沿线,没有再向四周辐射,而且也达不到大暹罗地区那样遮天蔽日的程度,基本上每一个BTS站有一个主要的商场,奇隆(Chit Lom)站是Central Chidlom,奔奇(Phloen Chit)站是Central Embassy,娜娜(Nana)站是娜娜广场,阿索克(Asoke)站是Terminal 21,澎蓬(Phrom Phong)有The Emporium和The EmQuartier。


3,Ekkamai地区。从澎蓬(Phrom Phong)站开始,到伊卡麦(Ekkamai)站为止,就是这个地区,这个地区已经是繁华的边缘了;通罗(Thong Lo)根本没有成规模的大商场(不过通罗其实是传统日本人聚集地,它的配套商场在再往北一些的地方),伊卡麦(Ekkamai)有一个Gateway,非常好,但明显垂垂老矣,人气、设施、商家,都有点落寞的感觉。所以这是一个明显越向南越衰败没落的趋势,因此我把繁华区域认定到伊卡麦(Ekkamai)为止,再往南我觉得不用考虑了。


以我们在安努(On Nut)和澎蓬(Phrom Phong)附近公寓的居住体验来说,如果买房,我有这样一些想法:

1,大暹罗地区肯定是非常贵的,生活也是非常爽的,但是这个区域没有什么新公寓,而且堵车及其严重,这些东西要考虑。而且是热门景点,人群密度也很大,太繁华可能也会导致太嘈杂,过于喧嚣,未必是一个很好的选择。

2,Asoke-Nana地区的Asoke周边我觉得是一个非常好的选择,当然这一地区的价格和大暹罗也差别不大。我看中这一地区稍微离BTS站远点的地方,比如一公里甚至更远,可能会有一些相对比较安静的选择,而这里向西走到大暹罗地区或者向东逛其他商场,也都非常方便。

4, Ekkamai地区,我们住过好几次的澎蓬(Phrom Phong)站也不错。这个地区虽然那个商场不接地气,但是走到阿索克(Asoke)和伊卡麦(Ekkamai)都不远,而且还有一个小公园。可惜我查询了一下,这附近的新盘很少,可能只有我住的那个Park 24,其他的公寓都比较高端,很多50平米的一居,或者80平米的两居什么的,总价都比较高。不过这个地区的房价相比去年是上升的,什么原因不知道。

这一地区新盘少,老盘多,逐个研究很费时间,暂时还没有逐个楼盘研究,待我们下次考察回来会有重点的研究一些。


接下来简单说一下安努(On Nut)地区,这个地区住了之后,我非常失望,配套完全和上述三个地区不可同日而语,即使在素坤逸路两侧,也有大量被废弃或者年久失修,已经发霉变黑的小楼,一层的商铺很多都不开业,周边的大型超市,比如Big C,Tesco之流,互相都不连着,不能形成规模,而我又做了一些搜索,这个地区确实是一个楼盘多、新盘多、商场少的地区,这个地区多的是国际学校和写字楼以及医院,所以这个地区楼盘多主要是卖/租给陪读和上班的白领,我们住在安努那个公寓时还遇到了不少白人,可能都是在附近工作的白领吧。这和我的需求不太相符,我还没考虑投资,也不想为了陪读生活在这样的地方。


然后重点说说拉玛9(RAMA 9)地区。这一地区最近一段时间常常会听到,但我其实并不知道它的准确位置,实际上拉玛9路(Rama IX Rd)是一条基本平行素坤逸路,东西方向的路,但以我们实际居住的经验,这一地区最繁华的是一条垂直于拉玛9路的Ratchadaphisek路,它从BTS 的RAMA 9站到辉煌(Huai Khwang)站的这一段(一共三站,中间还有一站:泰国文化中心站),是拉玛9(RAMA 9)地区最繁华的地段。见图:



这一段的繁华和我刚刚说的素坤逸繁华地区有挺大的区别,这一段路的路西依次排列着Fortune Town、Tesco、Esplanade、Big C和The Street,而他们之间几乎没有楼盘,Tesco和Esplanade之间是中国大使馆和泰国证券交易所。Fortune Town的路东则是这一系列商超中最大人气最旺的Central Plaza;而Esplanade的背后是网红夜市:拉差达火车夜市,规模大,灯光夜景非常漂亮,看下图。


所以这一段最繁华的地区,路西没有高级公寓,路东只有3-4个高档公寓,如果想买在这一段,能选的楼盘非常少。这一地区的楼盘,非常奇怪的聚集在拉玛9路的路南,也就是说他们也就去Fortune Town和Central Plaza比较近,再远就走的比较远了。

这几个商场我们逛的多,可以详细说说:

* Central Plaza是这几个商场里最大也是最繁华的,所以说买在拉玛9路南的那些公寓,光靠一个Central Plaza,其实也说得过去。

* Fortune Town很有趣,是一个非常狭长的商场,我们喜欢干脆把它当走廊,享受空调。

* Tesco不用多说,都一样

* Esplanade其实是一个中规中矩的商场,并不很大,也不是特别热闹,但是拉差达火车夜市实在太火了,你晚上去看看就知道了,光吃夜市路过人(车要停在Esplanade,也可以穿行Esplanade过去)的临时起意消费估计都够吃了。

* 拉差达火车夜市里面是一片Bar+商品+餐饮三位一体的地区,规模很大,非常热闹

* Big C也不用多说,都一样

* The Street是一个非常有特色的商场,也很大,里面的餐饮和小店都很有特色,比地摊货有个性,品牌也不是常见的品牌,又不特别贵,逛起来和常见的Mall不太一样,很有趣,而且据说是24小时营业的(里面的每一家店不一定都是24小时营业),顶楼是一大片攀岩和蹦床的公园,大人小孩都能玩,就是票略贵。

说到区别,这一段商业区,主要是没有路边小店,明显是一个新建区域的样子,首先路比较宽,路边的人行道部分也比较宽,其次不像素坤逸路两侧都是2-4层的小楼,一层是商铺那种,没有,Ratchadaphisek路一路走过去,路边基本上没有小店,感觉更像北京,整治穿墙打洞后,基本没什么路边摊了,消费都在大商场。

我们住在The Grand RAMA 9 BELLE这个公寓里,这个公寓也非常有特色,它把六栋楼连在一起,其中1-4层,直接开了一个商场,然后4层楼的楼顶,六栋楼的中间,是只有小区业主才能到达的花园,中间有一个非常大的泳池。不过它自建的商场人气一般,主要是一层有一些餐饮,并没有什么商户,二楼以上基本都没招到商。餐饮里倒有一两家不错,还得过泰国旅游局的推荐什么的。

Belle的信息在这里:https://www.thailand-property.com/condo/7651/belle-grand-rama-9-belle-avenue-rama-9

从网上的信息来看,Belle的大部分都是大户型、超大户型,甚至顶层复式,卖不动,小户型则早已销售一空,很多都用来做民宿了。Belle的户型非常差,43平米的一居室浪费的面积加起来得有小十平米,非常郁闷。从网上信息看,Belle的价格和去年相比下跌了8.4%,原因还没研究出来。不过Belle的房子总价是比较高的,由于户型差、面积大,它最小的43平米一居室,也要一百五十万以上了。

但像我上面说的,Belle依然是这一地区非常好的一个楼盘,主要是位置好,位于我说的繁华区中间(虽然它在路东),和Central Plaza很近而且同在路东,步行10分钟可达,不想远走的话,楼下就有商场,超市(高端超市,价格比较高),7-11,而且它并不临两条主路,相对安静;周边也比较确定,不是新盖的写字楼就是不太可能拆迁的政府办公楼。

总的来说,我感觉拉玛9(RAMA 9)地区的繁华,主要就靠这几个商场撑着,不像素坤逸地区发展的那么早,商场的数量和密度上都要大很多,还有无数的路边店。只靠这几个商场,平日生活绝对是够了,但是逛腻了的话,还是要去大暹罗地区溜达溜达的。

不过这一地区定义为NEW CBD是没问题的。

这一片比较新比较好的公寓还有一些,我分成北/中/南来说:

北,就是BTS辉煌(Huai Khwang)站附近,这附近的新盘很多,但我认为没有南面和中面好,所以没有做功课,未来可能会专门考察。

中,就是Belle附近,还有一个楼盘:

Noble Revolve Ratchada

https://www.thailand-property.com/condo/1807/noble-revolve-ratchada

已经做了两期,距离Belle很近,距离主路更近,出行更方便,但是可能噪音也会更大些。楼盘比Belle新,单价高10%左右,但53平米的小两居比Belle最小43平米户型奇烂的一居室性价比显然高很多。

南,就是我说的拉玛9路南,有很多楼盘,包括:

Condolette Midst Rama 9

https://www.thailand-property.com/condo/1380/condolette-midst-rama-9

单价三万二

Ideo Mobi Rama 9

https://www.thailand-property.com/condo/1532/ideo-mobi-rama-9

单价三万

Aspire Rama 9 Condominium

https://www.thailand-property.com/condo/1091/aspire-rama-9

这个便宜些,两万三,毕竟略偏些


Grab司机的聊天也证实了我的看法,她对我居住的几个地区也是这样的评价的:

伊卡麦、暹罗地区,是传统的核心区域,是房价天价的地方;拉玛九建设就是奔着新CBD去的,将来一定也会成为新的中心;安努那个地区有点偏了,只能说性价比还不错吧,毕竟到伊卡麦只有两站。

另外谈到房价,她说“泰国政府每4年会让房价大涨一波”,为什么周期是4年,我不太清楚,她原话就是这样。

谈到堵车,她也很无奈,她说泰国政府想发展汽车产业,要鼓励大家买车,我说那用什么方法缓解交通拥堵呢?她说多修路喽,我说考虑限购之类的吗?她说政府肯定不会,呵呵。

一些总结:

1, 曼谷像样一点位置的房子,单价要在三万左右,一居要小一百万(泰国公寓一居通常不到30平米),八九十万吧;两居则要大一百万(泰国公寓两居最小有46-48平米的)一百七八十万吧。而对于从中国一线城市过去,以“享受生活”为目标长久居住,最好还是要买单价三万以上的房子,最少也要两万多,价格更低的地方,周边的配套一线城市的中国人肯定看不上。

2, 中国人多的拉玛9(RAMA 9)区域是个不错的选择,配套、圈子,都比较合适。但这里的房价已经涨上去了,自住无所谓,投资暂时没有观点,不推荐或者反对。

3, 有钱的话,素坤逸沿线的阿索克(Asoke),澎蓬(Phrom Phong)周边,是两个在安静、繁华、价格、出行方面比较均衡的选择。

4, 经过这次的总结,未来再去曼谷看房,我准备重点考察三个地区:

一,阿索克(Asoke)北部地区,这一地区南联素坤逸,北接Rama9,交通方便,还可以绕开最拥堵的地区,个人感觉是最好的区域,要体验一下。

二,拉玛9路南和辉煌(Huai Khwang)站周边地区,既然Ratchadaphisek路上楼盘少,是不是可以在这两个地区考察一下

三,仑披尼公园地区。最核心地区,买不起看得起,体验一下,意淫一下有了钱住在这里是什么感觉。

5, 下一次考察,我准备先研究一下学校,把小孩教育因素加进来,对曼谷再重新审视一遍。


最新回复 (5)
  • WadeZhao 2019-8-3
    0 2

    补充


    这个帖子发了之后,不少更了解泰国的朋友私下和我聊,我了补充一些信息:

    1,RAMA 9地区那个Super Tower,传言很多,没有官方准确的消息,但是目前来看,不再建应该是比较确定的,当然并不会荒废,那里还是会建商业建筑,只是没有那么高了。

    2,安努(On Nut)地区楼盘众多的原因也大概了解了一些,那边不仅学校和公司众多,而且聚集了不少艺术家和自雇人员,所以那一片不仅住宅多,联合办公、创业的空间也很多。另外整个曼谷的楼盘都在大发展,并不是安努(On Nut)地区特别突出,或者说没有比别的地区突出的特别多

    3,今年泰国的公寓供应量是去年的1.8倍,而泰国特别是曼谷的房价已经以较大的幅度连涨了多年,从供应量,价格等因素来看,现在风险应该是比较高的了

    4,关于安全问题,即使常在泰国待的朋友也有一些分歧,我自己总结了一下,不一定对,觉得安全的都是只在旅游区出没,而且生活比较单一的;觉得不安全的都是喜欢接触当地的人和事物,喜欢各地走透透的,比较容易碰上不安全的因素。

    5,中国人在泰国的炒房已经规模化,组织化了,很多国内有的没的招数,在泰国都有,选房一定要慎重,而且泰国的二手房转手比较困难,当地人比较喜欢新房,泰国公民买房常可以零首付30年按揭,二手房他们一般买不起,还是要外国人来接盘。当然暹罗和沙吞地区(我上文说的是隆路附近)不在其中,那就是曼谷的北上广,价格永不落。

    6,我说澎蓬(Phrom Phong)的商场不接地气,是不对的,那里有同一个开发商的两个商场,是系列的,其中一个是很接地气的普通商场,而且那个开发商还在继续开发第三个。



  • carlsea 2019-8-31
    0 3
    phrom phong 是日本人聚集区,有很多日式马杀鸡
  • carlsea 2019-8-31
    0 4
    rama9沿着地铁线往北几站也可以看看,sutthisan站也比较热闹,地铁比BTS便宜,出行挺方便的感觉
  • Apple 2019-8-31
    0 5
    你这泰国也就是小学,就是个过渡不如租
  • WadeZhao 2019-9-1
    0 6
    Apple 你这泰国也就是小学,就是个过渡不如租
    准备上到高中,大学考英美。

    不过确实是租,而且我确实觉得租比买好。不过租也要看房啊~~嘿嘿
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